网站首页 >> 信誉楼人  >> 2018年  >> 2018年3期

法律常识、警钟

2018/2/25    来源:    作者:  浏览次数:381
 

法律常识

关于二手房买卖的案例(三)

——所购房屋被法院查封无法过户前怎么办

□公司法务部

案情:张三购买李四的房产,付了95%的房款并搬入居住。双方买卖合同约定剩余5%作为保证金于过户后再付。在办理过户手续时,法院因李四的其他案件将该房屋查封。张三要求法院解封,法院不予解封。

对于张三的权利如何保护的问题,存在以下争议:

一种意见:被查封的房屋不能转让,因此合同无效,李四应当把已付房款返还给张三;第二种意见:双方签订买卖合同时,该房屋未被查封,买卖合同有效,张三支付了绝大部分房款且已经实际居住,房产属于张三,法院应当解封;第三种意见:虽然买卖合同有效,但因为房屋被查封无法过户,房产不属于张三,如果房屋被拍卖的话,合同应当解除,李四应当返还购房款,并承担违约责任。

问题及解答:

1、买卖双方所签《房屋买卖合同》是否有效?

解答:买卖双方签订《房屋买卖合同》时,房屋未被法院查封,属于可以转让的财产,房屋买卖合同有效。如果在房屋被查封后,签订《房屋买卖合同》则是无效合同(《城市房地产管理法》第38条:下列房地产,不得转让(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的)。

2、该房产属于张三吗?法院是否可以查封、拍卖?

解答:因为未依法办理房屋所有权转移登记,张三没有取得房屋所有权(《物权法》第九条),该房屋仍属于李四,法院有权查封。如果张三已付清房款、实际入住并且属于无过错方,法院应当解封。本案对5%是剩余房款还是保证金存在争议,法院认为张三未付清房款,不予解封。(《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。)

3、张三如果起诉要求法院判令李四继续履行合同并协助办理过户手续,能胜诉吗?

解答:虽然买卖合同有效,但因为房屋被查封,依法不能办理不动产过户手续,因此法院不会支持张三此项诉讼请求。

4、如何维护张三的合法权益?

解答:张三可以根据《民事诉讼法》第227条向法院提出案外人执行异议之诉,要求法院对房屋不予强制执行,等待解除查封后过户。如果房屋最终被拍卖,张三有权解除合同,要求卖房人返还购房款,承担违约责任。

提示:购房前,应当到房产登记部门查询房产信息,如果房屋有查封或抵押,要对解封解押的时间、费用承担了解清楚,以及对房屋不能办理过户手续的违约责任约定清楚,以降低损失。

 

注重服务时顾客的感受

藁城店童装一部:许丽娜

    前段时间在我与一个亲戚聊天过程中说到了信誉楼,她和我说了一件事:那天我去买鞋,到买鞋子的两个柜组各看上了一双鞋,感觉都挺好的,不知道选哪双更适合。还没等我说选哪双时,两个柜组的导购员就开始各说各的鞋子好,弄得我站在中间很尴尬。最后我哪双也没要。当时我就感觉她们都不是真正地在为我推选适合我的鞋子,只是为了把鞋卖给我。平时我去信誉楼买东西,导购员都是哪个适合我就给我推荐哪个,我感觉心里很舒服,可这次感觉很不好。

    听到这些,我心里也很不舒服。我们经常说,要真正把顾客当成自己的亲朋好友来接待,切实站在顾客的角度为顾客推荐合适的商品,我们不是卖什么的,而是帮助顾客买什么的。在实际的导购过程中,我们每个人是不是都真正的落实到位了?

上一篇: 生活广角、心潮浪花
下一篇: 2017年《信誉楼人》优秀稿件评选获奖名单